“ Para alguns o negócio é bom quando poucos ganham e muitos perdem”

Gerson R. de Castro

A medida que mais fontes de águas termais do Aqüífero Gua­rani jorram do subsolo nas terras de Olímpia, pelos novos poços profundos que se perfuram, mais cresce o interesse dos investidores  no mercadode turismo balneário que emoldura a cidade e projeta-a neste setor emergente em que já se destaca em âmbito nacional.

O primeiro parque de águas, implantado no vale do Ribeirão Olhos D’água,construído lentamente com a participação de milhares de cidadãos olimpienses há cerca de quase  40 anos,  chega hoje em posição de quase vigésimo lugar na escala mundial com projeção para estar entre os dez maiores em futuro breve. É servido hoje, além de vários hotéis e pousadas, pelo imponente conjunto arquitetônico de seis blocos que constitui o complexo hoteleiro THERMAS DE OLIMPIA RE­SORTS. Até o ano de 2016 prevê-se o serviço de de mais quatro empreendimentos hoteleiros de porte similar.

O segundo parque sai do papel nas muitas pranchas dos  projetos de arquitetura e de engenharia para ser implantado no topo de uma colina bem acima do ribeirão. Será, dentro de alguns anos, um amplo e moderno parque balneário, como nova opção para turistas com a característica peculiar de que este moderno e funcional Resort está sendo construído dentro do seio do novo parque.

Outros mais em planejamento deverão chegar no tempo certo para enobrecer o orgulho do povo olimpiense e tonificar nossa economia acrescentando vigor em sua existência centenária.

Os empreendimentos imobiliários para turismo tem despertado interesse e procura por parte de investidores como opção interessante de aplicação de suas economias pois reúne investimento, lazer e renda simultaneamente, embora para ser completo deveria incluir segurança e liquidez.

Até o momento tem surgido dois tipos principais de empreendimentos, a saber:

O primeiro do tipo condo-hotel (CH) com estrutura predial de condomínio e estrutura opera­cio­nal hoteleira, com unidades habitacionais (UHs) autônomas adquiridas por investidores como unidades de apart-hotéis. No empreendimento participam a construtora, a incorporadora e a administradora do hotel, todas do mesmo grupo. Basicamente, a administradora repassa os rendimentos mensalmente aos investidores proprietários. A perspectiva é de que, se bem adminsitrado,  a rentabilidade seja maior que a de um imóvel isolado. Os investidores, que adquirem cada unidade, pagam a taxa de condomínio e recebem dividendos proporcionais às áreas de suas unidades, conforme o lucro líquido apurado.

O segundo do tipo Sistema Fractional (SF) com conceito de propriedade fracionada, consiste na comercialização de fração de uma UH de destino turístico e guarda alguma semelhança com o sistema Time-sharing (tempo compartihado). O empreendimento tem disponibilidade de serviços hoteleiros básicos como: recepção, central de reservas, arrumação, troca do enxoval, manutenção e serviços pay-per-use. Estes podem incluir room service, concierge, lavanderia, spa, serviço de piscina, mediante ao pagamento de taxas de condomínio. Os consultores imobiliários explicam que ainda, na falta de uma formatação jurídica para o sistema, as frações são comercializadas em duas modalidades: em forma de condomínio voluntário, onde é vendido o título de propriedade, e a outra modalidade em concessão real de uso, onde o comprador adquire o direito de utilizar o imóvel por um determinado tempo.

Uma analise da evolução dos preços de lançamento de empreendimentos imobiliários de turismo com unidades habitacionais com áreas aproximadamente semelhantes,  mostra a ocorrência de um crescimento acelerado nos preços recentemente. Veja na Figura 1, seguinte, o crescimen­todos preços de lançamento de UHs,que se assemelhar ao de uma bolha de consumo, parece assustador !

Tais bolhas costumam ocorrer, em geral, em situações em que a demanda de algum produto é grande e sua oferta é pequena, em casos de muita oferta de crédito em épocas de baixa taxa de juros ou ainda quando o valor aquisitivo é baixo para o padrão de consumo de uma classe social.

Em 2008 ocorreu nos EUA uma bolha imobiliária devido à facilidade com que os bancos refinan­ciavam inúmeras vezes os mesmos imóveis residenciais para lançar mais dinheiro na economia e favorecer o aumento do consumo. Criou-se uma valorização que pode chamar-se, no mínimo exótica, para não dizer especulativa.

 Entre os anos de 2008 e 2012, o mercado imobiliário brasileiro experimentou um forte crescimento, tanto em produção quanto em preços, a ponto de esse período ser considerado um boom do setor devida à facilitação e ampliação do crédito imobiliário, somadas a um crescimento da economia e renda no país. Nas grandes capitais brasileiras as pessoas, em sua grande maioria, adquiriram imóveis para morar devido a oferta de credito e o momento da economia com juros baixos. Atualmente, o mercado tem experimentado desaquecimento que já vinha ocorrendo desde o ano passado, confirmando o primeiro sinal de crise no setor: a diminuição no ritmo das vendas, que sinaliza a queda de preços.

A revista EXAME publicou na edição do mês de março de 2013 um interessante artigo mostrando que, no setor de imóveis comerciais, a bolha já estourou na capital. Como costuma ocorrer com a queda brusca de preços,  os que investiram nesse mercado buscando apenas lucrar com eventual valorização sofrerão prejuízos.

Não é a primeira vez que existe o risco de uma bolha imobiliária no mercado brasileiro. Cedo ou tarde, o mercado se conscientizará do estrondoso e irracional aumento dos preços dos imóveis e, como em efeito dominó, irá corrigir os preços rapidamente, como sempre ocorre no estouro das bolhas. Já no mercado imobiliário voltado para o turismo onde prioriza-se a renda, o estouro da bolha poderá ocorrer quando o preço das UHs for muito alto ou quando os dividendos ficarem abaixo das taxas do mercado financeiro no momento em que estas subirem acima das expectativas. O estouro da bolha estará sob a responsabilidade do descompromisso dos empreendedores, dos compradores incautos a preços altos e ao desprofissionalismo das administradoras de hotéis.

Aqueles empreendimentos que se enquadrarem nestas condições poderão ser responsáveis em futuro não distante pelo desencanto do sonho dourado que enfeita e atrai muitos à cidade hoje. Poderão ser responsabilizados por interromperem, quase na nascença,  um longo ciclo de desenvolvimento que poderia ser contínuo e sustentado, com segurança e estabilidade até muitas gerações futuras em que incluiriam-se nossos netos e bisnetos.

Urge, pois ainda há tempo, que a sociedade olimpiense ponha-se em estado de alerta para evitar que  vítimas bem intencionadas caiam nas mãos de empreendedores oportunistas e de administradoras aventureiras, inex­pe­rien­tes e incompetentes !!!

As entidades e classes, clubes de serviços, profissionais liberais, nossos homens públicos, empreendedores, investidores e corretores mobilizem-se com os instrumentos que dispõe um país democrático, para impedir que os empreendimentos de turismo olimpiense em crescimento, ainda juvenil, se transforme em uma gigante bolha imobiliária pela voracidade do ganho imediatista de poucos em desprezo ao grande contingente humano de trabalhadores e investidores que movem estes empreendimentos.

No estouro da bolha alguns poucos ganharão e a maioria perderá, inclusive a cidade e seus cidadãos; confirmar-se-á o conceito ultrapassado do bom negócio: aquele em que poucos ganham e muitos perdem em oposiçãofrontal ao conceito atual do bom negócio: aquele em que ninguém perde e todos ganham.

O autor, Gerson Rodrigues de Castro é  olimpiense e reside em São Paulo e completou 40 anos como professor nos cursos de Engenharia civil, Geociências e Arquitetura da USP – UNIVERSIDADE DE SÃO PAULO. Como engenheiro trabalha pelo Governo do Estado de São Paulo na DERSA – Desenvolvimento Rodoviário SA